Nicht immer ist der Vermieter verantwortlich
Schimmelpilze mögen es feucht und kalt. Im Winter finden sie ideale Bedingungen und der Streit zwischen Vermieter und Mieter beginnt. Der Vermieter beschuldigt den Mieter, dass er nicht korrekt lüfte und nicht genug heize. Der Mieter dagegen sieht den Vermieter in der Verantwortung, weil die Bausubstanz oder die Wärmedämmung seines Gebäudes schlecht sei.„Wer die Hauptursache für den Schimmel gesetzt hat, ist für Laien in der Regel nicht zu erkennen“, sagt Gerhard Führer, Naturwissenschaftler und Sachverständiger für Schadstoffe in Innenräumen aus Himmelstadt bei Würzburg. Mieter, die ohne Rat vom Fachmann einfach die Miete kürzen, leben deshalb riskant.
Am Rennbahnweg in Wien Donaustadt, sind viele Wohnungen mit Schimmel befallen. Hierbei sieht Wiener-Wohnen die Fehler nicht bei sich. Bei Anfragen kam die Antwort, die Mieter lüften falsch. Selbst auf der Hausfassade bildet sich Schimmel und sogar Algenbefall, wer ist wohl da Schuld ???
Ursachen
Die Ursachen für Schimmelbildung sind vielfältig. Von der mangelnden Wärmedämmung zur schlechten Bauausführung über defekte Wasser- oder Heizkreislaufleitung oder Schäden am Dach, einem akuten Wasserschaden durch die kaputte Waschmaschine, aus der literweise Wasser geflossen und in den Holzboden und die angrenzenden Wände gesickert ist bis zum Einbau neuer dichter Fenster in Kombination mit mangelender Lüftungsmöglichkeit reciht das Spektrum. Bei allen Ursachen bleibt allerdings das entstehende Problem gleich. Die vorhandene Feuchtigkeit kann nicht im ausreichenden Ausmaß aus der Wohnung entfernt werden. Sie legt sich an den kältesten Stellen in der Wohnung fest, kondensiert dort und bietet damit den Nährboden für Schimmelbildung.
Das ist nicht nur eine optische Beeinträchtigung sondern vielmehr noch eine Gesundheitsbelastung, da Schimmelpilzsporen giftig sind. Bei Kindern, alten Menschen oder vorbelasteten bzw geschwächten Personen kann Schimmelbefall schwere Krankheiten auslösen bzw begünstigen.
Gesundheit
Grundsätzlich sind Schimmelpilze natürliche Bestandteile unserer Umwelt und daher auch immer – ähnlich wie Milben, Staub uä - in Innenräumen vorhanden. Problematisch werden die Sporen der Schimmelpilze sobald - je nach Sorte - eine bestimmte Menge überschritten wird. Daher ist es oberste Aufgabe das Schimmelpilzwachstum im Innenraum so gut wie möglich zu vermeiden. Um dies zu erreichen, ist es wichtig, die Luftfeuchtigkeit und die Oberflächentemperatur der Wohnung in jenen Bandbreiten zu halten, die für Schimmelpilze hemmend sind. Empfohlen wird hier eine Luftfeuchtigkeit von weniger als 55%, was aber aufgrund der trocknenen Luft auf der anderen Seite auch zu Atemwegserkrankungen führen kann.
Die häufigsten bei Schimmelpilzbelastungen im Innenraum beschriebenen Symptome sind z.B. Bindehaut-, Hals- und Nasenreizungen sowie Husten, Kopfweh oder Müdigkeit. Einige dieser Symptome (Bindehaut- oder Nasenreizungen) können sowohl im Zusammenhang mit leichten allergischen als auch mit reizenden Wirkungen stehen. Die anderen werden vor allem mit reizenden Wirkungen in Verbindung gebracht.
Wissenschaftlich abgesicherte Aussagen über eine bestimmte Dosis - Wirkungsbeziehung zwischen der Schimmelpilzexposition in Innenräumen und gesundheitlichen Beschwerden der Bewohner sind gesetzlich nicht vorgegeben. Allerdings gibt es Grenzwerte, deren Überschreiten nach medizinischer Ansicht für gefährdete Personengruppen gefährlich ist.
Um das Vorliegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalles abzuklären, ist es daher zweckmäßig mit der zuständigen Baupolizei bzw. dem Gesundheitsamt Rücksprache zu halten und um Begutachtung des Schadens zu ersuchen. In manchen Fällen ist auch die Einschaltung einer Gebietsbetreuung, sofern vorhanden, anzuraten. Umweltmedizinische Zentren sind ebenfalls eine mögliche Anlaufstelle.
Vermeidung von Schimmelpilzwachstum
Grundsätzlich gilt, je dichter ein Gebäude gedämmt ist, desto problematischer wird es , wenn nicht für einen regelmäßigen Feuchtigkeitsabzug gesorgt wird. In Niedrigenergie- oder Passivhäusern übernimmt dies oft eine Lüftungsanlage. Dort wo es keine automatische Luftabsaugevorrichtungen gibt, dort ist es notwendig regelmäßig zu lüften. Empfohlen wird dazu das sogenannte Stoßlüften für 5 – 10 Minuten am besten durch Querlüften
Beim Duschen und Kochen entsteht schnell viel Feuchtigkeit, daher sollte unbedingt gelüftet werden. Sofern Abluftanlagen vorhanden sind, sollten sie eingeschaltet werden.
Wichtig und auch energiesparend ist es, wenn eine ungehinderte Abgabe der Wärme von Heizkörpern in den Raum möglich ist. Möbel oder Vorhänge vor den Heizkörpern erhöhen den Energieverbrauch und verhindern, dass die Zimmertemperatur ausreichend steigt. Dadurch kann dann nur wenig Feuchtigkeit in der Luft gehalten werden, feuchte Luft kondensiert schnelle an Wänden und Fenstern.
So gesund es laut Ärzten ist, die Lufttemperatur möglichst niedrig zu halten, so nachteiliger ist es, wenn es um die Schimmelbildung geht.
Aber auch aufsteigende Feuchtigkeit, Baumängel oder Wassergebrechen können Ursache für Schimmelbildung sein. Hier hat der Mieter in der Regel aber kaum Einflußmöglichkeiten, das Wachsen des Schimmels zu verhindern.
Mietzinsminderung (in Österreich - Für Deutschland siehe weiter unten***)
Sollte nun in einer Wohnung Schimmel auftreten, hat der Mieter den Vermieter/Verwaltung über den Befall umgehend zu informieren. Da es hier zu einer Gesundheitsgefährdung kommt, liegt eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechtes vor. Das Gesetz sieht für solche Fälle das Recht zur Minderung des Mietzinses vor. Die Höhe dieses Anspruches hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Rechtsprechung sind je nach Ausmaß der Schimmelbildung Reduktionen bis 100% (im Falle der gänzlichen Unbewohnbarkeit) möglich. Da jede Reduktion des zu zahlenden Mietzinses zum Mietzinsrückstand führt und damit das Risiko einer Mietzins- und eventuell Räumungsklage auslöst, ist hier jedoch Vorsicht geboten. Wir raten daher zu einer raschen Rechtsberatung und einer schriftlichen Verständigung des Vermieter, dass vorerst die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wird (Mitglieder finden dazu einen Musterbrief im Download-Bereich)
Beseitigungsanspruch
Ob der Vermieter neben dem Mietzinsminderungsanspruch zur Schimmelbeseitigung verpflichtet werden kann, hängt von dem zu Anwendung gelangenden Gesetz bzw. Vertrag ab.
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG)
Wann liegt dieser vor?
Faustregel: Wenn das Haus, in dem die Wohnung liegt, vor dem 2. Weltkrieg errichtet wurde (Achtung: Die Immobilienbranche hat hier eine Reihe von Ausnahmen durchgesetzt, vor allem bei Aus- und Zubauten ist eine genaue Prüfung angeraten)
In diesem Fall kann dem Vermieter die Beseitigung des Schimmels durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht aufgetragen werden.
Teilanwendungsbereich des MRG oder keine Anwendung des MRG
Für Mieter, die in Wohnungen wohnen, die nur teilweise oder gar nicht dem MRG unterliegen kommt das allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung: Dieses verpflichtet grundsätzlich den Vermieter zu allen Reparaturarbeiten in der Wohnung!
ABER: Unter gewissen besonderen Umständen kann im Vertrag eine Erhaltungspflicht des Mieters vereinbart werden!
In der Regel ist aber der Vermieter verpflichtet, tätig zu werden.
Wir raten daher auch hier, den Vermieter auf den Schaden (schriftlich/Fotos) aufmerksam zu machen und die Reparatur einzufordern sowie die Mietzinsminderung anzukündigen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Sollte sich der Vermieter weigern, lassen Sie ihren Vertrag prüfen. Meist steht das Recht auf ihrer Seite und Sie können sowohl auf die Schadensbehebung klagen als auch auf einen Kostenersatz bei Selbsthilfe bestehen.
Selbsthilfe
Wenn Sie aus welchen Gründen immer zur Selbsthilfe greifen mussten und den Schaden selbst behoben haben, dann stellt sich die Frage, ob es dafür einen Kostenersatz gibt? Lassen Sie sich dazu bei uns beraten. Eine allgemeine Antwort dazu ist nicht möglich.
Wichtig ist es allerdings auf jeden Fall eine Sachverhaltsdarstellung schriftlich mit Bildern /Videos bzw Zeugen zu machen, denn nur so ist es möglich einen bestehenden Ersatzanspruch auch durchzusetzen. Vor Gericht muss bewiesen werden, welcher Schaden vorgelegen ist und warum er wie beseitigt wurde.
Beachten Sie bitte, dass die Selbsthilfe meist dazu führt, dass auch die Mietzinsminderungsrechte untergehen!
Haftung und Schadenersatz
Der häufigste Einwand im Schimmelverfahren auf Seiten der HauseigentümerInnenseite ist, dass der Mieter die Verursacher der Schimmelbildung seien, da zu wenig gelüftet oder geheizt worden bzw. durch viele Pflanzen oder Aquarien es zu einer zu hohen Luftfeuchtigkeit gekommen sei. Dieser Einwand ist im Bereich des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtes jedoch für die Frage, wer die Kosten der Beseitigung tragen muss, vorerst nicht relevant. Im Mietrechtsgesetz kommt es nur darauf an, ob eine notwendige Erhaltungsarbeit vorliegt, die der/die VermieterIn in Auftrag geben muss.
Nichtsdestotrotz kann der Vermieter in einem Schadenersatzprozess den Mieter wegen falschem Heiz- und Lüftungsverhalten verantwortlich machen und versuchen, Kosten zur Schimmelbeseitigung und für Schäden am Mietobjekt den Mietern in Rechnung zu stellen. Einer dieser Fälle landete beim Obersten Gerichtshof. Dieser hielt aber in seiner Entscheidung (6 Ob 272/08 f) fest, dass bei normalem Wohnverhalten den Mieter keine Schuld trifft. Ein besonderes Lüftungs- und Wohnverhalten (z.B. fünfmal am Tag Stoßlüften) muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, damit ein Mieter im Falle von Schimmelbildung und dessen Beseitigung zur Kasse gebeten werden kann!
Wer eine solche Klausel unterschreibt, sollte daher prüfen, ob er sie auch einhalten kann, denn noch ist ungeklärt, ob es sich bei derartigen Verhaltensvorschriften um eine gröblich benachteiligende und damit unwirksame Klausel handelt. Grob nachteilig wäre sie zB wenn sie mit dem normalen Berufsleben nicht vereinbar ist. Denn schließlich müssen wir alle wohnen UND arbeiten.
*** In Deutschland sieht die Rechtslage so aus:
Seit dem Jahr 2012 hat sich die Rechtslage für Mieter durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs verschärft. Die Richter entschieden: Vermieter können den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn sich zeigt, dass der Mieter für den Schimmel verantwortlich war und er dennoch die Miete üppig gemindert hat. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte ein Paar Schimmel zuhause entdeckt und die Miete monatlich um 310 Euro gekürzt. Das entsprach 20 Prozent der Bruttomiete. Als der Rückstand zwei Monatsmieten überschritten hatte, kündigte der Vermieter fristlos. Zu Recht, entschied das Gericht (BGH, Az. VIII ZR 138/11).
Mieter haben nicht genug gelüftet
Es hatte sich herausgestellt, dass die Mieter selbst schuld waren. Sie hatten zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen in der Wohnung. Die Fenster waren oft geschlossen, weil sie auch noch Katzen hielten. Erhöhte Luftfeuchtigkeit war die Folge. Die beiden hatten die Räume nicht oft genug gelüftet und waren nicht berechtigt, die Miete zu kürzen. Am Ende mussten sie nicht nur die einbehaltene Miete nachzahlen, sondern verloren auch ihre Wohnung. Der Fall ist durch die vielen Tiere ungewöhnlich, aber er ist dennoch typisch. Diplom-Ingenieur Wolfgang Munstein aus Guntersblum in Rheinhessen war Gutachter in dem Fall. Er hat oft erlebt, dass Mieter mindern, ohne zu wissen, dass sie selbst den Schimmel verursacht haben.
Unter Vorbehalt zahlen und klagen
Mit dem Urteil haben sich die Ratschläge von Mietervereinen und Rechtsanwälten für Mieter verändert. Der Berliner Fachanwalt für Mietrecht Alexander Bredereck versucht im Gespräch mit seinen Mandanten zunächst, die Ursache für den Schimmel herauszufinden. Entsteht zum Beispiel in einem ungedämmten Altbau Schimmel, nachdem die Fenster modernisiert wurden, spricht einiges dafür, dass der Vermieter für den Schimmel verantwortlich ist. Nach Ansicht vieler Gerichte ist dieser in der Pflicht, wenn er isolierverglaste Fenster eingebaut hat und den Mieter nicht aufgeklärt hat, dass er nun mehr lüften muss. „Sprechen die Umstände für eine Verantwortlichkeit des Vermieters, sollten Mieter ihn schriftlich zur Beseitigung des Schimmels auffordern und erklären, dass bis dahin sämtliche Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen“, sagt Bredereck. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb von 14 Tagen, rät der Anwalt zur Klage. Das Gericht klärt dann, wer den Schimmel zu beseitigen hat und welche Minderung angemessen ist.
Prozess ohne Rechtsschutz teuer
Auch der Deutsche Mieterbund rät im Zweifelsfall, bis zur gerichtlichen Klärung „unter Vorbehalt“ zu zahlen. Stellt das Gericht später fest, dass der Vermieter haftet,kann sich der Mieter einen Teil der Miete aus Schimmelzeiten zurückholen, indem er Geld von künftigen Mieten abzieht. Mit einer frühen Klage bekommt der Mieter schnell Klarheit. Entscheidet das Gericht, dass der Vermieter Schimmel und Ursache beseitigen muss, wird dieser sich hoffentlich bald darum kümmern. Viele Mieter scheuen aber einen Prozess, wenn sie keine Rechtsschutzversicherung haben. Verlieren sie, müssen sie für Anwalt und Gericht leicht mehr als 1000 Euro bezahlen.
Gutachten als Alternative
Geht es nicht auch ohne Prozess? Ja, mit einem Gutachten. Wer sich mit dem Vermieter einig ist, kann gemeinsam mit ihm einen Gutachter beauftragen, die Ursache zu klären. Das empfiehlt der Stuttgarter Rechtsanwalt Ulrich C. Mettler seinen Mandanten. Er vertritt regelmäßig Vermieter. Bevor sie einen Sachverständigen beauftragen, sollten Mieter und Vermieter klären, wer die Kosten trägt. Üblich ist eine Bezahlung nach Aufwand. Das Honorar liegt oft zwischen 70 und 200 Euro pro Stunde. Die Mietparteien können etwa vereinbaren, dass derjenige den Sachverständigen bezahlt, der laut Gutachten verantwortlich ist. Oder sie einigen sich darauf, die Ausgaben unabhängig vom Ergebnis zu teilen. Für die Mieter, die bereits die Miete gemindert haben, hat der Weg einen Nachteil: Es wird nicht geklärt, in welcher Höhe sie das durften. Anwalt Mettler glaubt aber, dass sich wirtschaftlich denkende Mietparteien verständigen werden, wenn das Gutachten die Verantwortung für die Schimmelbildung geklärt hat. Und auch der Schimmel werde dann sicherlich schnell beseitigt, da das im Interesse beider Parteien liege. Werden sich Mieter und Vermieter nicht über einen Gutachter einig, können sie bei Gericht ein „selbstständiges Beweisverfahren“ beantragen. Dann sucht das Gericht einen Sachverständigen aus.
Auf eigene Faust mit Vorsicht
Wollen Mieter ohne Gutachten auf eigene Faust mindern, sollten sie vorsichtig sein. Es ist schwer, die angemessene Minderungsquote zu finden. Kleine Schimmelstellen, die nur unschön aussehen, können eine Mietkürzung um 5 Prozent rechtfertigen. Ist die ganze Wohnung befallen und die Gesundheit des Mieters gefährdet, darf er die komplette Miete einbehalten. Im Internet gibt es Urteilsübersichten. Da jedes Urteil aber eine Einzelfallentscheidung ist, können Mieter alte Fälle nicht einfach auf sich übertragen. Um eine Kündigung zu vermeiden, sollten sie mit dem Mindern spätestens dann aufhören, wenn die Summe eine Miete zu übersteigen droht. Die fristlose Kündigung droht ihnen zwar erst ab zwei Mieten Rückstand. Vermieter dürfen aber auch bei weniger Mietrückstand kündigen, wenn sie dabei die Kündigungsfrist einhalten.
